Plan ogólny

zarządzanie przestrzenią

Planowanie przestrzenne w gminach to proces systematycznego i zrównoważonego kształtowania przestrzeni, który ma na celu racjonalne wykorzystanie terenów z uwzględnieniem potrzeb mieszkańców, ochrony środowiska oraz interesów społecznych i gospodarczych. W Polsce, na poziomie lokalnym, planowanie realizowane jest przede wszystkim poprzez miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Uchwalanie nowych miejscowych planów ma korzystne długotrwałe efekty m.in. przyczyniając się do usprawnienia procesów inwestycyjnych.

Dokumentem kształtującym obecną politykę przestrzenną w większości gmin w Polsce jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.

studium

Na terenie miasta Milanówka obecnie obowiązuje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Milanówka zatwierdzone uchwałą nr 195/LV/98 Rady Miasta Milanówka z dnia 10 marca 1998 r.

W 2018 r. opracowano „Analizę zmian w zagospodarowaniu przestrzennym oraz ocenę aktualności studium i planów miejscowych”. Obejmuje ona lata 2013-2017 i stanowi załącznik i podstawę do Uchwały nr 418/XLIV/18 Rady Miasta Milanówka z dnia 26 kwietnia 2018 r. w sprawie aktualności Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Milanówka oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

W dokumencie wykazano, że obowiązujące Studium stanowi wątpliwą podstawę do realizowania aktualnej polityki przestrzennej. Dokument jest bardzo ogólny i nie przystaje do obecnej sytuacji urbanistycznej miasta.

W 2014 r. podjęto uchwałę w sprawie przystąpienia do sporządzania Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Milanówka (Uchwała Nr 493/XL/2014 Rady Miasta Milanówka z dnia 11 września 2014 r.). W oparciu o tę uchwałę od 2015 r. trwają prace nad projektem nowego Studium. Od listopada 2017 r. prace nad sporządzeniem Studium były prowadzone w urzędzie przez Referat Planowania Przestrzennego i Estetyki Miasta. W 2021 r. trwały prace nad aktualizacją zmieniających się uwarunkowań oraz ustaleń projektu dokumentu Studium.

Długotrwały proces opracowywania Studium był spowodowany różnicami w dokumentach źródłowych oraz zmianami w dokumentach wyższego rzędu koniecznych do uwzględnienia w Studium w zakresie poszczególnych uwarunkowań miasta, wymagającymi licznych wyjaśnień oraz ograniczonymi zasobami kadrowymi Referatu.

Obecnie zaprzestano prac nad Studium z powodu wejścia w życie nowych przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

plan ogólny

Rada Miasta Milanówka uchwałą Nr 778/C/24 z dnia 22 kwietnia 2024 r. przystąpiła do sporządzenia planu ogólnego miasta Milanówka.

24 września 2023 r. weszła w życie, planowana od dłuższego czasu nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która wprowadziła istotne zmiany w sposobie prowadzenia polityki przestrzennej na poziomie gmin. Najważniejszą z nich jest wprowadzenie planu ogólnego gminy, który zastąpi dotychczasowe studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Do czasu określonego w ustawie lub uchwalenia planu ogólnego, obowiązujące studium zachowuje swoją moc prawną.

Plan ogólny to dokument uchwalany obowiązkowo dla obszaru całej gminy, będzie miał charakter prawa miejscowego, co oznacza, że jego ustalenia będą miały bezpośredni wpływ zarówno na miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego, jak i na decyzje dotyczące warunków zabudowy.

Plan ogólny ma określić podział obszaru gminy na strefy planistyczne (sposób zagospodarowania poszczególnych terenów) oraz wskazać gminne standardy urbanistyczne (określenie intensywności zabudowy, wysokości i powierzchni zabudowy oraz minimalnej powierzchni biologicznie czynnej).

Jeżeli do dnia określonego w ustawie nie wejdzie w życie plan ogólny, wydanie decyzji o warunkach zabudowy, ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego i uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmiana (z wyjątkami określonymi w ustawie) nie będą możliwe.

Dla nowych decyzji o warunkach zabudowy okres obowiązywania ograniczono do pięciu lat. Obecnie obszar analizowany na potrzeby sporządzenia analizy urbanistycznej do decyzji o warunkach zabudowy wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, przy czym musi być to minimum 50 metrów. Nowelizacja wprowadza zmianę polegającą na określeniu górnej granicy wielkości obszaru analizowanego. Obszar ten będzie mógł być ustalony w odległości maksymalnie 200 metrów, nawet w przypadku gdy wymagana trzykrotna szerokość frontu terenu będzie większa.

miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego

W 2025 r. Rada Miasta Milanówka nie uchwaliła żadnego miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

W 2025 r. Rada Miasta Milanówka przystąpiła do sporządzenia 1 miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego:

uchwała nr 752/XCVII/24 z dnia 14 lutego 2024 r. w sprawie przystąpienia do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Cmentarza w rejonie ulic Teligi i Małej. Uchwałę tę zmieniono, uchwałą nr 759/XCIX/24 z dnia 18 marca 2024 r., poprzez rozszerzenie terenu opracowania do ulic Teligi i Gombrowicza.

Pod koniec 2025 r. na obszarze Milanówka obowiązywało 25 miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Obejmowały one 41,8% powierzchni.

Jak wyżej wspomniano, ostatniej oceny aktualności zarówno studium jak i miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego dokonano w roku 2018 r.

Badając aktualność planów miejscowych szczególną uwagę zwrócono na to, czy możliwe jest prawidłowe zagospodarowanie terenów w ich obszarach, dążenie do kształtowania ładu przestrzennego i prowadzenie spójnej polityki przestrzennej. W efekcie przeprowadzonych analiz powstał ranking obowiązujących planów miejscowych, określający stopień ich aktualności i priorytety przeprowadzenia ich zmian.

Zgodnie z ostatnią analizą, rejony urbanistyczne predystynowane do sporządzenia planów miejscowych w pierwszym etapie to przede wszystkim te obszary, na których plany miejscowe nie obowiązują w ogóle lub obowiązują jedynie na niewielkim fragmencie. Brak planów miejscowych na tych obszarach oznacza spontaniczny rozwój zabudowy, bez zapewnienia rezerw dla rozwoju układu dróg publicznych i powiązań przestrzennych z pozostałymi rejonami miasta, a w szczególności z obszarem historycznego Miasta Ogrodu. W tym zakresie wyróżniają się dwa rejony, w obrębie, których wydano najwięcej decyzji o warunkach zabudowy oraz decyzji o pozwoleniu na budowę są to - rejon Grudowa i rejon na północy miasta w sąsiedztwie ulic Wylot, Sowia, Marzeń. Opracowanie planów miejscowych dla tych rejonów należy traktować priorytetowo. W przypadku rejonu „Grudów” podkreślenia wymaga również fakt, że w jego granicach występuje obszar wymagający pilnego uregulowania sytuacji prawnej w związku z uchyleniem planu „Wiatraczna-1”.

Dla rejonów, w zasięgu, których plany miejscowe obowiązują, istotne znaczenie ma stopień aktualności tych dokumentów. W wyniku wcześniejszych analiz przyjęto, że spośród wszystkich planów obowiązujących na terenie miasta, najpilniejszej aktualizacji wymaga plan „Strefy Ochrony Konserwatorskiej”. Planem wymagającym pilnej zmiany jest również Uchwała Nr 88/X/03 z dnia 28.11.2003 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego rejonu „Ptasia". W części graficznej dokumentu wskazano przebieg południowej obwodnicy Milanówka, która zgodnie z aktualną wiedzą nie będzie realizowana. Działki, które w planie znajdują się na terenie obwodnicy obecnie nie mają możliwość zabudowy.

Większość planów opracowana została na podstawie nieobowiązujących już przepisów i wymaga aktualizacji. W efekcie przeprowadzonych analiz powstał ranking obowiązujących planów miejscowych, określający stopień ich aktualności i priorytety przeprowadzeniach zmian. Z uwagi na to, że wiele z planów jest już przestarzałych, wiele z nich niestety wymaga zmiany.